Budowa nieruchomości, czyli zagospodarowanie nieruchomości, to proces biznesowy, obejmujący działania począwszy od renowacji i ponownego wydania istniejących budynków, aż po zakup surowca i sprzedaż zagospodarowanych gruntów lub działek innym podmiotom. Deweloperzy nieruchomości to osoby i firmy, które koordynują wszystkie te działania, przekształcając pomysły z papieru w nieruchomość. Rozwój nieruchomości różni się od budowy, choć wielu deweloperów zarządza również procesem budowy. Deweloperzy kupują grunty, finansują transakcje nieruchomościowe, budują lub zlecają budowniczym realizację projektów, tworzą, wyobrażają sobie, kontrolują i organizują proces deweloperski od początku do końca. Deweloperzy zazwyczaj podejmują największe ryzyko przy tworzeniu lub renowacji nieruchomości i otrzymują największe nagrody. Zazwyczaj deweloperzy kupują teren, decydują o obrocie nieruchomością, opracowują program i projekt budynku, uzyskują niezbędną zgodę publiczną i finansowanie, budują obiekty, wynajmują, zarządzają, a ostatecznie sprzedają. Czasami deweloperzy podejmują się tylko części tego procesu. Na przykład, niektórzy deweloperzy zaopatrują się w nieruchomość i uzyskują zgodę na plany i pozwolenia przed sprzedażą nieruchomości wraz z planami i pozwoleniami budowlańcowi po wyższej cenie. Alternatywnie, deweloper, który jest jednocześnie budowlańcem, może nabyć nieruchomość z planami i pozwoleniami, tak aby nie ponosił ryzyka nieuzyskania zezwolenia na budowę i mógł natychmiast rozpocząć budowę osiedla. Deweloperzy współpracują na każdym etapie tego procesu z wieloma różnymi partnerami, w tym z architektami, urbanistami, inżynierami, geodetami, inspektorami, wykonawcami, prawnikami, agentami najmu itp. W kontekście planowania przestrzennego w Wielkiej Brytanii „rozwój” jest zdefiniowany w ustawie o planowaniu przestrzennym z lat 1990 – 55.
Spis treści:
Dokumentacje
Wiele aspektów procesu deweloperskiego wymaga lokalnych lub państwowych licencji, takich jak działanie jako pośrednik w obrocie nieruchomościami lub agent sprzedaży. Deweloper nieruchomości nie jest profesjonalnym oznaczeniem; nie ma szkół lub stowarzyszeń, które uznają lub chronią to określenie jako znak towarowy.
Ścieżki do wejścia w obszar rozwoju
Żadna pojedyncza ścieżka nie prowadzi automatycznie do sukcesu w rozwoju nieruchomości. Deweloperzy pochodzą z różnych dziedzin – m.in. budownictwa, urbanistyki, kredytowania, architektury, prawa i rachunkowości. Dostępne są również najnowsze specjalistyczne programy, które przyznają tytuł Master of Real Estate Development (MRED). Studia magisterskie z zakresu budownictwa mieszkaniowego są najbardziej wszechstronnym wykształceniem w branży nieruchomości. Inne formalne kształcenie obejmuje studia magisterskie w zakresie nieruchomości (MSRE), lub MBA.
Organizowanie działalności deweloperskiej
Zespół rozwojowy można utworzyć na jeden z kilku sposobów. Na jeden z nich, duża firma może obejmować wiele usług, od architektury po inżynierię. Z drugiej strony, firma deweloperska może składać się z jednego zleceniodawcy i kilku pracowników, którzy w zależności od potrzeb zatrudniają lub zawierają umowy z innymi firmami i specjalistami dla każdej usługi. Kluczowe znaczenie ma zebranie zespołu profesjonalistów, którzy zajęliby się kwestiami środowiskowymi, ekonomicznymi, prywatnymi, fizycznymi i politycznymi związanymi ze złożonym projektem deweloperskim. Sukces dewelopera zależy od umiejętności skoordynowania i poprowadzenia serii powiązanych ze sobą działań w sposób skuteczny i w odpowiednim czasie. Proces deweloperski wymaga umiejętności wielu profesjonalistów: architektów, architektów krajobrazu, inżynierów budownictwa i planistów zagospodarowania przestrzennego w zakresie projektowania projektu; konsultantów rynkowych w zakresie określania zapotrzebowania i ekonomiki projektu; prawników w zakresie obsługi umów i zezwoleń rządowych; konsultantów środowiskowych i inżynierów gruntowych w zakresie analizy ograniczeń fizycznych i wpływu na środowisko naturalne; geodetów i firm specjalizujących się w prawie własności nieruchomości; oraz kredytodawców w zakresie zapewnienia finansowania. Generalny wykonawca projektu wynajmuje podwykonawców do realizacji planów architektonicznych.
Zagospodarowanie terenu
Nabywanie niewykorzystanych gruntów pod potencjalny rozwój nazywane jest czasami rozwojem spekulacyjnym. Podział gruntów jest głównym mechanizmem, za pomocą którego rozwijane są społeczności. Z technicznego punktu widzenia, podział opisuje prawne i fizyczne kroki, które deweloper musi podjąć, aby przekształcić surowy grunt w teren zabudowany. Podział jest istotną częścią rozwoju danej społeczności, określającą jej wygląd, sposób zagospodarowania terenu i infrastrukturę, w tym drogi, systemy kanalizacyjne, wodę, kanalizację i media publiczne. Zagospodarowanie terenu może wiązać się z największym ryzykiem, ale może być również najbardziej opłacalną techniką, ponieważ jest uzależnione od sektora publicznego w zakresie wydawania zezwoleń i infrastruktury oraz ponieważ wiąże się z długim okresem inwestycyjnym bez dodatnich przepływów pieniężnych. Po zakończeniu podziału deweloper zazwyczaj sprzedaje ziemię budowniczemu lub innemu użytkownikowi końcowemu, do takich zastosowań jak magazyn lub centrum handlowe. W każdym razie, wykorzystanie narzędzi wywiadu przestrzennego zmniejsza ryzyko tych deweloperów poprzez modelowanie trendów demograficznych i demograficznego składu osobowego klientów, których deweloper lub sprzedawca detaliczny chciałby otoczyć swoim nowym projektem.
